سخن از داستان قدیمی مستأجرانی است که به امید خانه دار شدن به هر در و دیواری می زنند تا بتوانند سقفی هر چند کوچک و جمع و جور برای خانواده خود تهیه کنند و شرمنده زن و فرزندان خود نباشند. شاید کمر بسیاری از این مستاجران زیر وام های سنگین خم شده و به هر کسی رو زده باشند ولی امید خود را برای تهیه سرپناه از دست نداده اند. در این میان برخی شیادان و کلاهبرداران ساختمان و زمین، چشم طمع به همین پول هایی دوختند که اندک اندک و طی سالیانی با رنج و زحمت به امید خانه دار شدن اندوخته بودند.
هنوز خاطره پرونده ارکیده همچون نمکی بر روی زخم های مستأجران است که در حدود چهار هزار و ۴۰۰ نفر در سال ۸۲ حداقل سه تا چهار میلیون تومان و به روایتی تا شش میلیون پول بی زبان را برای خرید خانه به مجری این طرح پرداخت کردند و البته این مشکل، فکر و دلمشغولی ۱۵ هزار نفر از ساکنان شهرری را به خود اختصاص داده بود.
در آن زمان اعضای یک شبکه با کمک دلالان چند بنگاه و به منظور کلاهبرداری از افراد متقاضی خرید مسکن، آپارتمان‌های فاز یک را به مردم نشان می‌دادند اما در تنظیم قرارداد، فاز دوم مجتمع مسکونی ارکیده را می‌فروختند.
به عبارت دیگر متهم اصلی از سال ۸۲ با همدستی ۲۹ نفر پس از چاپ چندین نوبت آگهی‌ در روزنامه‌ها به بهانه فروش آپارتمان با متراژهای مختلف از متقاضیان خرید مسکن سه تا چهار میلیون تومان دریافت کرد. اعضای این شبکه با مبالغ دریافتی از مالباختگان، به ساخت و ساز فاز یک مجتمع مسکونی ارکیده در حومه شهرری پرداختند اما پس از مدتی متهمان با تبلیغات گسترده برای فروش آپارتمان‌های فاز دوم ارکیده اعلام آمادگی کردند در حالی که هیچ ساختمانی وجود نداشت.
شاید پروژه زمین های نگین غرب داغ دل بسیاری را تازه کند. چون این پروژه که از سال ۷۹ آغاز شد، به عنوان یکی از بزرگترین کلاهبرداری های مسکن لقب گرفت و در حدود ۱۵ هزار شاکی داشت و هنوز هم به سرانجام نرسیده است.
همین دو پرونده بزرگ در زمینه کلاهبرداری مسکن را می توان نمونه ای از خروارها دانست و تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل. شاید مشکلات مربوط به این کلاهبرداری ها باعث شد تا قانونگذاران برای جلوگیری از چنین روندی در کشور عزمشان را جزم کردند و در سال ۸۹ قانون پیش فروش ساختمان را به تصویب رساندند.
خلاصه این قانون را می توان در چند جمله خلاصه کرد. اول اینکه مالکان زمین و سرمایه گذاران موظفند برای پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات خود از طریق دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و مدارکی همچون سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را ارائه دهند.
در ماده ‌٢٣ این قانون آمده است: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی به پیش ‌فروش ساختمان اقدام کنند یا بدون اخذ مجوز به درج یا انتشار آگهی بپردازند، به حبس از ‌٩١ روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
ماده ‌٢۴ قانون پیش فروش ساختمان نیز مشاوران املاک را مکلف کرده تا پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌ فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی‌توانند به تنظیم قرارداد پیش‌فروش اقدام کنند که در غیر این ‌صورت برای بار اول تا یک ‌سال و برای بار دوم تا دو سال، پروانه کسب آنان تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
البته آیین نامه اجرایی این قانون در خرداد سال ۹۳ در ۲۲ ماده به تصویب هیات دولت رسید و بر اساس آن سردفتران موظفند خلاصه معامله را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسانند.
اما چرا این قانون تا کنون اجرا نشده است؟ یکی از دلایل آن به گفته کارشناسان آماده نبودن برخی زیر ساخت ها از جمله شناسنامه فنی ساختمان است که یکی از مدارک لازم برای تنظیم سند است.
البته به گفته مسئولان اکنون این نقیصه رفع شده و تا کنون بیش از ۱۰ هزار شناسنامه فنی از سوی شهرداری برای انتقال ساختمان های پیش فروش صادر شده است.
یکی دیگر از مقدمات اجرای قانون پیش فروش ساختمان آماده کردن سخت افزارهای مطرح شده در این قانون است. این موضوع نیز از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه شده و با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شده است.
هرچند بسیاری از نکات مربوط به نقل و انتقال مسکن و جزییات آن در این قانون و آئین نامه آن آمده است ولی شاید بسیاری از خریداران مسکن که سال ها رنج خانه به دوشی را تحمل کرده و به دنبال تهیه منزلی بی دردسر هستند، از وجود چنین قانونی بی اطلاع باشند و همچون گذشته برای پیش فروش خانه ای که نه به دار است و نه به بار، راهی دفاتر مشاوران املاک می شوند.
همین دغدغه ها باعث شد تا نوذر برداره، معاون اجتماعی و پیشگیری از جرم دادگستری کل استان تهران با دعوت از سرپرست اداره بازرسی اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران و برخی مسئولان مربوطه ضمن سرکشی از برخی دفاتر اسناد رسمی، نظارتی بر نحوه اجرای قانون پیش فروش ساختمان داشته باشند.
معاون اجتماعی و پیشگیری از جرم دادگستری کل استان تهران از قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ به عنوان قانونی بسیار مترقی در پیشگیری از کلاهبرداری در حوزه فروش ساختمان یاد کرد و به خبرنگار قضایی ایرنا گفت: با اجرای این قانون و ثبت رسمی سند پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی شاهد جلوگیری از واگذاری یک ساختمان به چند نفر خواهیم بود و از امروز اعلام عمومی می کنیم که امکان ثبت پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.
وی اجرای این قانون را گامی موثر، اساسی و ضروری برای جلوگیری از هر نوع کلاهبرداری در حوزه ساختمان دانست و گفت: کلاهبرداری زمانی اتفاق می افتد که نقل و انتقال ملک با سند عادی صورت گیرد ولی وقتی خریدار یک واحد به صورت پیش فروش، قرارداد خود را به صورت رسمی به ثبت می رساند، خاطری آسوده خواهد داشت.
آیدین سعیدی، که سردفتر اسناد رسمی شماره ۱۰۹۱ در خیابان ناصر خسرو بعد از کوچه مروی است، درباره مزایای قانون پیش فروش ساختمان گفت: یکی از کارهای مهمی که هنگام تنظیم سند برای پیش فروش آپارتمان انجام می شود، استعلام ثبت است تا مشخص شود آیا فروشنده ممنوع المعامله است یا نه و آیا این پلاک ثبتی بازداشت است یا نه و خیال دو طرف در این زمینه راحت می شود.
وی با اشاره به نحوه تنظیم سند طبق فرم های مشخص گفت: چنین سندی باعث پایبندی طرفین به تعهداتی می شود که درباره جزییات ملک همچون متراژ منزل و پارکینگ، مبالغ اقساطی و حتی مسائل مربوط به مصالح ساختمانی در آن قید شده است.
البته در این بازدیدها متوجه شدیم که برخی مشاوران املاک مدعی هستند که سردفتران برای تنظیم سند قرارداد پیش فروش ساختمان همکاری نمی کنند ولی سردفتران دفاتری که مورد بازدید قرار گرفتند، اعلام کردند که برای ثبت چنین اسنادی هیچ مشکلی وجود ندارد.
ملیحه سنجری، سرپرست اداره بازرسی ثبت اسناد و املاک استان تهران پس از بازدید از برخی دفاتر اسناد رسمی گفت: دفاتر اسناد رسمی برای ثبت اسناد پیش فروش ساختمان آمادگی کامل دارند. فرم های اسناد مربوطه در اختیار دفترداران است و برخی دفاتر نیز اسنادی را در این زمینه تنظیم کرده اند.
ماندانا کریمی، سردفتر یکی از دفترخانه های تهران با اشاره به مزایای تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان گفت که ممکن است ملک مورد قرارداد بازداشتی داشته باشد و تنظیم قرارداد در دفتر مشاور املاک ممکن است عواقبی برای خریدار یا فروشنده داشته باشد ولی اگر در دفترخانه ثبت شود و چک های خریدار وصول نشود، دفترخانه می تواند ظرف ۱۰ روز اجراییه صادر کند.
البته کسادی بازار مسکن باعث شده تا این دفتر اسناد رسمی سندی را در سال جاری برای پیش فروش ساختمان ثبت نکرده باشد ولی در سال های گذشته چندین سند پیش فروش تنظیم شده و خریدار و فروشنده هر دو راضی از این معامله به دنبال اجرای قرارداد خود هستند.
شاید رسانه ها در این زمینه اطلاع رسانی کافی نداشته اند و از طرف دیگر شاید انبوه سازان و مشاوران املاک تمایلی به اجرای قانون پیش فروش ساختمان ندارند ولی باید دید استقبال مردم برای اجرای این قانون تا چه اندازه خواهد بود و آیا با اجرای این قانون راه صاحب خانه شدن بی خانمان ها هموار می شود.
گزارش از محمدرضا جعفر ملک