یادداشت/ عرضه و تقاضای مسکن و نیروهای اثرگذار بر آن

زینت السادات حسینی
مسکن به عنوان یکی از کالاهای مهم اقتصادی محسوب می گردد که رابطه ای تنگاتنگ و گسترده با بخش های اقتصادی کشور داردعوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت عرضه و سمت تقاضا  قابل تفکیک هستند.
عرضه مسکن
به دلیل زمانبر بودن ساخت یک واحد مسکونی، عرضه مسکن در کوتاه مدت ثابت است و به کندی به شوک های سمت تقاضا واکنش نشان می دهد، همچنین مسکن به عنوان یک کالای بادوام که به آهستگی و در طی زمان مستهلک می شود، موجب شده که عرضه، تعدیل رو به پایین و آهسته ای داشته باشد. اما در بلندمدت به علت افزایشی بودن ارزش زمین در طی زمان، روند عرضه نیز افزایشی است، که قطعا محدودیت های جغرافیایی و ساختمان سازی و سایر مشکلات مرتبط با ساخت و ساز اثرگذار هستند. همچنین نقش مهم بازارهای مرتبط با بازار مسکن، مانند بازار مصالح ساختمانی، در اثرگذاری بر عرضه مسکن کاملا آشکار است. تغییر در سه نهاده عمده زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار منجر به ایجاد نوسانات در ساخت و ساز و اختلال در عرضه مسکن می گردد.
تقاضای مسکن
تقاضای مسکن به دو شکل قابل تقسیم می باشد: تقاضای مسکن به عنوان نیاز خانوار جهت سکونت و تقاضا به عنوان دارایی. در مورد نوع اول، می شود گفت که مسکن یکی از نیازهای اساسی تمام خانوارها است، قیمت مسکن، به عنوان عامل مهم اثرگذار بر تقاضای مصرفی خانوار از طریق سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارها، همواره مورد توجه است، افزایش سهم مسکن در کل هزینه خانوار و اختصاص درصد بالایی از هزینه های خانوارها، بخصوص خانوارهای شهری، به مسکن، یکی از دلایل عمده توجه دولت ها به بخش مسکن بوده است. موضوع قیمت مسکن و سهم آن در بودجه خانوارها و ناکافی بودن مسکن در ایران، سبب نابرابری تقاضای کل مسکن با عرضه کل مسکن شده و همواره، تقاضای کل از عرضه کل مسکن بیشتر بوده، حتی در وضعیتی که قدرت خرید مسکن به دلایل مختلف کاهش یافته است. شناسایی اثر متغیرهای اقتصادی بر قیمت مسکن می تواند به تبیین تقاضای مسکن منجر گردد. مسلما این موضوع در گروه های شهری مختلف، متفاوت است. نکته حائز اهمیت دیگر این که اثر قیمت زمین بر قیمت مسکن در تمامی گروه های شهری مشهود میباشد و تأثیر آن در تمامی گروه ها تقریباً یکسان است.کاهش تقاضا در بازار مسکن جزء جدایی‌ناپذیر از افزایش قیمت زمین است، افزایش قیمت زمین که منجر به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید می گردد، می تواند رکود این بازار را به همراه بیاورد و به دلیل خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش و ارتباط پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، رکود اقتصاد ملی را نیز منجر شود. همانگونه که با تکرار این روند، شاهد رکود طولانی فعلی هستیم و نیاز به تحریک بازار از ناحیه تقاضا کاملا حس می شود. از سویی دیگر، مسکن به مثابه دارایی نیز مورد توجه می باشد؛ از آن جهت که با هدف سرمایه گذاری، خرید و فروش می شود. تقاضای سرمایه ای مسکن بیشتر مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرد، از آن جهت که تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متمایز ساخته و موجب شکل گیری الگوی متفاوت تغییر قیمت می گردد. بدیهی است که رشد قیمت این کالا در مقایسه با تورم، از نکاتی است که سبب افزایش نگرش به مسکن به عنوان دارایی می شود. در ایران به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، این نوع تقاضا، همواره موجب تشدید نوسانات در بازار مسکن شده است.اثر نرخ ارز و نرخ بهره واقعی به عنوان کالای جانشین برای تقاضای سرمایه گذاری مسکن تأیید شده است، اما با توجه به اثر بسیار کم آن نمی توان از آن به عنوان متغیر کلیدی در تعیین قیمت مسکن یاد کرد.تقاضا برای مسکن، که یک ثروت عمومی برای کشور به حساب می آید، به تغییرات جمعیت و عوامل خرد و کلان اقتصاد مانند رشد و توزیع درآمد و سیاست های دولت بستگی دارد، همچنین عواملی نظیر ویژگی های مبنایی فرهنگی جامعه، ثروت، توزیع سنی و غیره تعیین کننده تقاضای کل مسکن هستند و در تعیین نوع مسکن نقش دارند، به طور کلی می توان گفت که وضعیت مسکن به عملکرد سیاست های دولت، توانایی مالی و نظام های تهیه مسکن وابسته است. تسهیلات و وام های رهنی، مالیات بر نقل و انتقال واحدهای مسکونی، تغییر در نرخ مالیات برساخت و ساز، واگذاری زمین، کنترل اجاره و … ابزارهایی هستند که از این طریق دولت میتواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد. در پایان، می‌توان گفت نقش بخش مسکن در تاثیرپذیری و اثرگذاری بر سایر بخش‌های اقتصادی غیرقابل انکار است. اعم از فعّالیّت‌های اقتصادی که زیرساخت‌ها و بستر مناسب را برای عرضه مسکن فراهم‌ می کنند، تا تقاضای مسکن که موجب تحرّک اقتصادی در بخش‌های دیگر می‌‌شود. بنابراین دولت می تواند با مداخله موثر در بازاری که اهرم های استراتژیک بازار مسکن هستند و سیاستگذاری های مناسب مربوط به این بخش به کنترل این بازار بپردازد.